Freins actuels et futurs à la reprise de baux d'antennes relais

Martin Franck
2 Mai 2024

La reprise d'un bail d'antennes relais : jurisprudence et freins réglementaires

1 – L’appel à la vigilance sur les offres de reprise de baux d’antennes relais :  Arrêt du 19 février 2024 Tribunal Administratif de Besançon Valocîme

Le Tribunal administratif de Besançon, dans un arrêt du 19 février 2024, a rejeté la requête de la SAS Valocîme contestant une lettre du préfet du Jura concernant la téléphonie mobile.

La SAS Valocîme avait en effet demandé l'annulation d'une lettre d’information et d’appel à vigilance du préfet du Jura sur la téléphonie mobile et la reprise des baux télécoms par la SAS Valocîme, ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux.

Le tribunal a considéré que la lettre du préfet du Jura avait pour but d'informer les élus sur les offres de reprise de baux pour des équipements de téléphonie mobile, et n'était pas susceptible de recours pour excès de pouvoir.

Pour le Tribunal administratif de Besançon, cette lettre ne présentait pas de caractère impératif ou de lignes directrices et ne pouvait donc pas faire l'objet d'un tel recours.

Il est ainsi rappelé que les documents informatifs émanant des autorités publiques ne sont pas nécessairement susceptibles de recours pour excès de pouvoir, sauf s'ils contiennent des règles impératives ou des lignes directrices.

Quels sont les conséquences de cette jurisprudence sur l’activité de reprise des baux d’antennes relais par Valocîme et plus généralement sur ce type d’opérations ?

Il est nécessaire de rappeler que la SAS Valocîme se présente comme une towerco. Une towerco en matière télécoms est, pour faire simple, le gestionnaire des infrastructures dites passives (ex : le pylône sur un terrain, les emplacements et aménagements passifs réalisés sur un toit…) que les opérateurs vont louer aux towercos pour permettre le déploiement de leurs équipements actifs (ex : les antennes relais).

Pour percevoir des revenus locatifs auprès desdits opérateurs et gagner des parts de marché, la SAS Valocîme a donc proposé aux collectivités et propriétaires ayant déjà signé un bail avec un ou plusieurs opérateurs la cession de ce dernier au profit de la SAS Valocime à l’échéance dudit bail, en leur garantissant une augmentation du loyer mais aussi généralement le versement d’une indemnité entre la date de son offre et l’arrivée du terme du bail. L’objectif pour Valocîme étant, une fois la reprise effective du bail, de poursuivre la location des infrastructures auprès desdits opérateurs selon de nouvelles conditions, notamment financières, mais aussi de valoriser au mieux les infrastructures existantes via l’accueil par exemple de nouveaux entrants.

C’est dans ce contexte que certaines collectivités et propriétaires intéressés par l’offre de la SAS Valocîme ont donc cédé leurs baux d’antennes relais sans nécessairement prendre en compte d’une part le risque important que les opérateurs puissent refuser la reprise du bail par Valocîme en raison des conditions qui leur seraient imposées et d’autre part les conséquences associées à savoir :  
-          Un risque de perte de revenu pour le propriétaire ou la collectivité : la SAS Valocime se désengageant du bail conclu avec ce dernier en l’absence d’occupant,
-          Un risque de perte de couverture réseau pour la population via le démantèlement des antennes relais ce qui va à l’encontre des objectifs de couverture numérique du territoire et à l’intérêt public qui s’y attache.

Cette lettre d’information du préfet du Jura, à visée informative, pourrait donc être reprise par d’autres préfectures pour alerter les collectivités locales sur certaines clauses du contrat de reprise des baux d’antennes relais par la SAS Valocîme, notamment celles relatives au versement du loyer, à la résiliation du contrat et ainsi être synonyme pour cette dernière d’une remise en question de son modèle mais aussi plus généralement sur toutes les offres émises par des sociétés souhaitant spéculer sur une reprise de bail.

Cette décision du Tribunal Administratif est par ailleurs à mettre en relief avec l’article L. 34-9-1-1 du code des postes et des communications électroniques (CPCE) qui permet de limiter voire mettre un frein à la spéculation sur la reprise de baux télécoms.

2 – La reprise de bail d’antennes relais et la nécessité de disposer d’un mandat opérateur

2.1 Le cadre juridique actuel

L'article 34-9-1-1 du CPCE constitue une base juridique importante pour déploiement des antennes relais. Il est principalement axé sur la mise en place des conditions favorables à l'expansion et à la maintenance des infrastructures nécessaires à la téléphonie mobile en limitant la spéculation foncière en imposant un mandat d’un opérateur.

Ce dispositif vise à empêcher la hausse artificielle des prix des terrains potentiellement utilisables pour l'installation d'antennes relais ou d'autres équipements liés aux réseaux de télécommunication en imposant à tout acquéreur ou preneur d'un contrat de bail ou de réservation d'un terrain qu’il destine à l'édification de pylônes ou de toute autre construction supportant des antennes relais d’en informer la Mairie et de joindre à cette information un mandat d’un opérateur pour exploiter une station radioélectrique (antennes relais).

2.2 Le cadre juridique futur et l’avis du Conseil d’Etat

L’article L34-9-1-1 devrait être encore renforcé prochainement puisqu’il est visé spécifiquement par le projet de loi de simplification de la vie économique déposé au Sénat le 24 avril 2024.

En effet, l’article L 34-9-1-1 du code des postes et communications électroniques visé par la loi de simplification est beaucoup plus large et vise tous les montages qui peuvent être proposés par des sociétés souhaitant spéculer sur les installations d’antennes relais (démembrement du droit de propriété notamment). Il est reproduit ci-après :

« Art. L. 34-9-1-1. – Toute personne qui, sans être elle-même opérateur de téléphonie mobile, se porte acquéreur ou conclut un contrat de bail, un contrat de cession de droits réels démembrés, une convention d’occupation du domaine public ou devient titulaire d’un droit personnel portant sur la jouissance ou la réservation de tout emplacement accueillant ou destiné à accueillir une infrastructure supportant des antennes d’émission ou de réception de signaux radioélectriques aux fins de fournir au public un service de communications électroniques, est tenue, à peine de nullité du contrat ou de la convention conclue :
« 1° D’en informer par écrit le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent avant la conclusion de ce contrat ou de cette convention dans le cas d’un emplacement qui accueille une telle infrastructure ou, dans le cas d’un emplacement destiné à accueillir une nouvelle infrastructure, au plus tard au moment du dépôt, par l’acquéreur, la partie à ce contrat ou à cette convention ou le titulaire de ces droits, de la demande d’autorisation d’urbanisme ou, lorsque cette dernière n’est pas requise, avant le commencement des travaux ;
2° De joindre à cette information une attestation par laquelle un opérateur de téléphonie mobile s’engage à exploiter cette infrastructure d’accueil.
« Cette disposition est d’ordre public. »

Le Conseil d’Etat, dans son avis du 22 avril 2024, a validé cette disposition au motif que l’atteinte à l’exercice du droit de propriété et à la liberté contractuelle des parties qu’elle emporte est limitée et justifiée par l’intérêt général qui s’attache à assurer l’exhaustivité de la couverture numérique du territoire.

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